12.16 부동산 대책 - 투기적 대출수요 규제 강화(대출 규제)

12.16 대책에서는 또 한 번 강력한 대출 규제가 나왔다. 요약하면 시가 15억 원 초과분에 대해서는 주택담보대출 규제가 완전 제한되었고, 시가 9억 원 이상 15억 원 이하 주택의 경우 9억 원 초과부에 대해서는 20%의 LTV를 적용하겠다는 것이다. 아울러 전입 요건을 2년에서 1년으로 줄임으로써 거주 요건을 강화하였다.

12.16 대책 이후 발표 당시의 예상대로 대출이 되는 9억 원 이하의 강북 주택의 갭 메우기가 시작되었고, 비교적 대출이 자유로운 수원, 용인, 성남 등지의 풍선 효과가 나타났다.

아래에 자세한 대출 규제 내용을 요약한다.

투기지역, 투기과열지구 주택담보대출 관리 강화

1. 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화

(현행) 투기지역, 투기과열지구 주택담보대출 LTV 40% 적용

(개선) 투기지역, 투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율 차등 적용 - 9억원 이하분 LTV 40% 적용, 9억원 초과분 LTV 20% 적용 (가계, 개인사업자, 법인 등 포함)

14억원 주택 매입 시 (현행) 14억원 × 40% = 5.6억원 → (개선) 9억원 × 40% + 5억원 × 20% = 4.6억원

 

2. 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

(현행) 투기지역, 투기과열지구에서는 다주택세대에 대하여 대출금지, 1주택세대 및 무주택세대에 대하여 LTV 40% 적용

(개선) 투기지역, 투기과열지구의 초고가 아파트(시가 15억원 초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출 금지

 

3. DSR 관리 강화

(현행) 평균 DSR은 각 금융회사별 관리

(개선) 투기지역, 투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용*

*현행은 개별 대출이 DSR이 40%를 초과해도 대출 가능했으나 대출 주체의 DSR이 40%를 넘으면 대출 불가

 

4. 주택담보대출의 실수요 요건 강화

(현행) 규제지역 내 1주택 세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로, 주택담보대출 가능

(개선) 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고, 투기지역, 투기과열지구에서는 1주택 세대의 주택 구입, 무주택 세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분 의무 부여

• 1주택세대: 2년내 기존주택 처분 → 1년 내 처분 및 전입
• 9억원 초과 주택 구입 무주택세대: 2년 내 전입 → 1년 내 전입

 

5. 주택 구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화

(현행) 주택임대업, 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택 구입목적 주택담보대출 취급 금지

(개선) 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위 확대

 

6. 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

(현행) 주택임대업 개인사업자대출에 대하여 RTI* 적용 중(1.25배 이상)

*RTI = 연간 임대소득 / (해당 임대업 대출의 연간이자비용 + 해당 임대물건에 대한 기존대출의 연간이자비용)

(개선) 투기지역, 투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화

 

전세대출을 이용한 갭투자 방지

1. 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화

(현행) 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택 구입, 보유 시 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사, HUG 보증)은 제한되나, 사적 전세대출 보증(서울보증보험)의 경우에는 제한되지 않음

(개선) 서울보증보험도 시가 9억원 초과 주택 구입, 보유 차주에 대한 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조 요청

 

2. 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한

(현행) 금융회사는 전세대출 취급, 만기 시 차주의 주택 보유수를 확인하여, 2주택 이상 보유 시 전세대출 보증 만기연장 제한

(개선) 차주가 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출 회수