보유세 - 임대소득세

임대소득세란 임대를 통해 발생하는 소득에 대해 매겨지는 세금입니다.

정부에서는 임대 소득을 양지화하기 위하여 많은 노력을 기울이고 있는데요, 대표적인 경우가 월세에 대한 연말정산 세액공제죠.

이에 더하여 주거용 부동산을 통해 발생하는 소득에 대해 다양한 방식으로 과세를 시작하였고 이에 대해 정리하고자 합니다.

 

연도별 주택임대소득 과세 여부

구분	2013년	2014~2018년	2019년~
1주택자	월세: 비과세 (단, 기준시가 9억 원 초과 시 과세)
2주택 이상자	월세: 과세 전세: 비과세	임대소득 2000만 원 이하: 비과세 2000만 원 초과: 종합과세	임대소득 2000만 원 이하: 분리과세 2000만 원 초과: 종합과세

 

위의 표에서 임대 소득에 대한 정부의 의지를 간접적으로 볼 수 있습니다.

임대 소득세의 원칙에 대해 좀 더 자세히 알아보면 다음과 같습니다.

 

주택 수에 따른 임대소득 과세 여부

구분			월세	전세
1주택	공시가격 9억 원 초과	2000만 원 초과	종합과세	비과세
		2000만 원 이하	분리과세와 종합과세 중 선택
	공시가격 9억 원 이하		비과세
2주택	2000만 원 초과		종합과세	비과세
	2000만 원 이하		분리과세와 종합과세 중 선택
3주택	2000만 원 초과		종합과세	3억 원 초과분 과세
	2000만 원 이하		분리과세와 종합과세 중 선택

월세 소득에 대해서는 

1) 합산해서 부부의 주택 수가 1채이고, 공시가격이 9억 원을 초과하지 않으면 과세하지 않습니다.

2) 1주택자이지만 공시가격이 9억 원을 초과할 경우, 2주택자 이상일 경우 월세 수입금액 2000만 원을 기준으로 그보다 많으면 종합과세, 적으면 분리과세와 종합과세 중 원하는 방식을 선택할 수 있습니다.

 

전세 소득에 대해서는 간주임대료를 계산함으로써 과세를 하게 되는데요, 대부분의 사람들이 전세금에 대해서는 소득이 없다고 생각하지만 쉽게 말해 전세금을 정기예금에 예치하였을 때 발생하는 이자를 소득으로 간주하여 세금을 책정하게 됩니다.

 

간주임대료 계산은 

1) 보유한 주택 수가 3채 이상이 되어야 한다.

2) 개인의 임대보증금의 합계액이 3억 원을 넘어야 한다.

3) 3억 원을 초과한 금액에 60%를 곱한 다음, 간주임대료율을 곱해 간주임대료를 계산한다.

 

실질적으로 간주임대료로 2000만 원을 채우려면 전세보증금 합계가 대략 21억 5000만 원이 초과되어야 하므로 대부분의 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

TIP: 2019년부터는 전세보증금에 대한 소득세를 계산할 때 40m2 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택은 소형 주택이라 하여 주택 수에 포함시키지 않습니다. 즉, 소형 주택은 열 채가 있든 백 채가 있든 소득세 대상이 아니라는 뜻입니다.

임대소득세는 개인에게 부과되는 세금이므로 종합과세로 인해 과세 구간 변화가 예상될 경우에는 주택에 대한 명의를 분산함으로써 절세할 수 있습니다.