양도소득세 - 개요

양도소득세는 자산을 처분했을 때 발생하는 이익에 매겨지는 세금을 말합니다.

이때 자산은 우리가 흔히 알고 있는 부동산 뿐 아니라 동산, 유가증권, 회원권, 이용권 등을 모두 포함합니다.

양도소득세는 자산 처분으로 인해 이익이 생겼을 때만 매겨지고, 손해를 봤을 때는 산정되지 않습니다.

양도소득세는 부동산과 관련된 세금 중 가장 큰 부분을 차지하는 것으로, 수익에 직접적으로 연결되기 때문에 양도소득세의 속성에 대해 잘 이해하여 절세의 방법을 찾아내도록 해야 합니다.

 

 

우선 양도소득세의 산정 방식을 살펴보며 하나 하나 따져보도록 하죠.

 

양도소득세 계산 과정

구분	내용
① 양도차익	= 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
② 양도소득금액	= ① - 장기보유특별공제
③ 양도소득과세표준	= ② - 양도소득기본공제
④ 산출세액	= ③ * 세율
⑤ 자진납부할세액	= ④ - 감면세액

 

양도소득세는 위와 같은 방법으로 계산이 됩니다. 세부적인 사항을 가볍게 살펴보면

 

양도차익

양도가액과 취득가액은 실거래가를 기본으로 합니다. 하지만 취득가액의 경우 계약서를 분실하는 등의 이유로 취득가액을 정확히 알 수가 없을 때는 현시세를 기준으로 환산을 하기도 합니다.

 

필요경비는 공인중개사 경비 뿐 아니라 자산의 가치를 높이는 데 사용된 실제 경비를 말하는 데 개인이나 법인에 따라 경비 인정 기준이 다르므로 실무적으로 공제되는 필요경비의 범위를 잘 활용하는 것이 중요합니다.

 

TIP: 실제 취득가액과 환산 취득가액을 비교하여 양도차익을 줄이는 방법도 절세의 방법이 될 수 있습니다.

아울러 필요경비를 잘 증빙하는 것도 양도차익을 줄일 수 있는 방법입니다.

또한 양도차익은 동일한 해에 발생한 양도차손과 통산할 수 있습니다. A를 팔아서 이익을 보고, B를 팔아서 손해를 봤다면 A의 이익과 B의 손해를 합하여 과세되는 세금을 줄일 수 있다는 것입니다.

 

양도소득금액

양도차익에서 장기보유특별공제를 제하는데, 장기보유특별공제란 자산을 소유한 기간에 따라 공제를 해주는 것을을 말합니다. 913대책 이후 장기보유특별공제가 다주택자와 9억 이상 고가주택 소유자에게 좀 더 엄격히 적용되고 있으므로 이 부분에 대한 이해가 필요합니다.

 

양도소득과세표준

양도소득금액에서 양도소득기본공제를 제함으로써 과세표준을 얻게 됩니다. 양도소득기본공제는 250만 원을 공제해주는 데 해당 과세연도에 1회만 적용 가능합니다.

TIP: 양도소득기본공제는 과세연도 당 1회 적용 가능하므로 양도 시기를 조절하는 것도 좋은 절세의 방법이 됩니다.

 

산출세액

과세표준에 세율을 곱하면 산출세액이 나옵니다. 세율은 자산의 종류, 보유 기간 등에 따라 차이가 있습니다. 913대책 이후 다주택자에게는 중과세가 부과되므로 이에 대한 이해도 반드시 필요합니다.

 

자진납부할 세액

최종적으로 산출된 세액에 조세특례법 등에 의한 감면세액이 있다면 이를 감면하여 최종 양도소득세가 결정됩니다. 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 내에 주소지 관할 세무서에 신고 및 납부하여야 합니다.