양도소득세 - 양도차익

앞서 양도소득세의 개요를 통해 양도소득세의 기본 구조를 알아보았습니다.

이번에는 양도차익의 항목을 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

 

양도가액은 내가 판 가격, 취득가액은 내가 산 가격, 필요경비는 내가 사고 보유하는 기간 동안 사용된 경비를 의미합니다.

앞서 설명드린 바와 같이 양도가액과 취득가액은 실거래가를 기준으로 산정을 합니다.

지금은 실거래가가 기록되지만, 실거래가가 공식적으로 기록되기 이전에 취득한 자산은 취득가액을 환산을 통해 산정하기도 합니다.

양도소득세의 기본인 양도차익을 줄이기 위해 다운계약서를 작성하는 경우도 많았는데요, 다운계약서 작성에 협조할 경우에는 비과세 혜택을 받지 못할 뿐 아니라 벌금도 있기 때문에 절대 작성해서는 안됩니다. 특히 계약 당사자 중 한 사람이 먼저 신고를 할 경우 먼저 신고한 사람에게는 면죄부가 부여되기 때문에 다운 계약서는 절대 작성하지 말아야 합니다.

 

개인의 경우 필요 경비로 인정되는 항목은 우선 부동산 양수 양도에 들어가는 비용으로 계약서나 신고서 작성 비용, 인지대, 중개수수료 등을 들 수 있습니다. 참고로 매입자가 양도소득세를 부담하는 조건으로 구입할 때도 양도소득세를 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 

다음으로는 자본적 지출 성격의 수리비를 들 수 있습니다. 자본적 지출이란 부동산의 자산가치를 높이는 데 사용되는 지출로, 발코니 확장, 섀시, 바닥 공사, 보일러 교체 등이 포함됩니다. 참고로 관리와 유지에 들어가는 비용을 수익적 지출이라 하는데 형광등 교체, 도배 및 장판, 보일러 수리 등으로 양도소득세에서 공제 받을 수는 없습니다.

 

TIP: 법인이나 사업자의 경우에는 인정 항목이 더욱 많으므로 법인이나 사업자로 등록하는 것도 절세의 방법이 될 수 있습니다.