양도소득세 - 비과세

양도소득세의 가장 큰 매력은 비과세 혜택입니다.

 

세법에서는 1세대 1주택에 대해서 비과세 혜택을 주는데 그 조건은 다음과 같습니다.

 

1) 거주자인 1세대가 국내에 1주택을 소유할 것

2) 2년 이상 보유할 것

3) 주택의 양도 가격이 9억 원을 넘지 않을 것

4) 주택의 부수 포지를 포함

 

위 비과세 조건에 해당할 경우 해당 주택을 처분함으로써 얻은 수익이 1원이든 1억이든 100억이든 비과세, 즉 세금을 매기지 않겠다는 것이죠.

이러한 1세대 1주택 비과세 혜택은 좀 더 확대하여 적용할 수 있는데 소위 '1-2-3 원칙' 또는 '일시적 2주택'으로 많이 불리우고 기억되는 방법입니다.

 

1) 첫 번째 주택을 매입한 날부터 1년 후에 두 번째 주택을 매입할 것

2) 첫 번째 주택을 매입한 날부터 2년 이상 보유할 것(단, 조정대상 지역 내에서는 2년 이상 거주요건)

3) 두 번째 주택을 매입한 날부터 3년(조정대상지역 내일 경우 2년) 이내 첫 번째 주택을 매도할 것

 

위 조건을 만족할 경우에는 1세대 1주택이 아니더라도 첫 번째 주택을 매도하여 얻는 수익에 대해서 1세대 1주택 비과세와 동일하게 세금을 매기지 않는 것이죠.

많은 분들이 위와 같은 방법을 사용하여 자산을 불리고 있다는 것을 기억하고 이를 적극적으로 활용하여 자산을 불려나가도록 해야 합니다.

 

그 외에도 결혼, 봉양 등으로 2주택자가 된 경우에는 3~10년 이내에 양도해야 비과세를 받는다는 제한이 있지만, 상속주택 취득으로 2주택자가 된 경우에는 기간 제한 없이 언제든지 처분해도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 상속 당시에 보유하고 있는 기존 주택을 양도할 때만 비과세가 적용되고, 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세됩니다. 또한, 피상속인이 상속 개시 당시 2채 이상의 주택을 소유했던 경우에는 피상속인의 보유기간이 가장 길었던 주택 하나에 대해서만 특례가 적용된다.

 

위 내용들을 간단히 정리하면 다음과 같습니다.

 

구분	비과세 대상주택	보유 요건	거주 요건		처분 기한	취득 요건
1세대 1주택	일반 주택	2년	조정지역	2년
일시적 2주택	기존 주택				3년 (조정지역 2년)	기존 주택 취득일 1년 이후 새 주택 취득
상속으로 인한 2주택	일반 주택
동거봉양으로 인한 2주택	일반 주택				5년 (2018년 이후는 10년)
혼인으로 인한 2주택	일반 주택				5년
귀농 등으로 인한 2주택	일반 주택				귀농: 5년 그 외: 없음
임대주택 사업자의 거주주택	일반 주택				* 임대사업자 등록 필요